TRATTAMENTO FISCALE DEL CONGUAGLIO DI AFFITTANZA
LE REGOLE FISCALI CHE DISCIPLINANO IL CONGUAGLIO DI AFFITTANZA
Per quanto concerne il trattamento fiscale del conguaglio di affittanza occorre precisare che assumono rilievo, sotto il profilo fiscale, solamente le differenze tra il conguaglio dovuto e le quote accantonate a fondo reintegro cespiti dati in affitto o fondo rischi per conguaglio monetario fine contratto. Di conseguenza si possono avere tre diverse situazioni:
- il conguaglio di affittanza è
uguale
all’accantonamento effettuato dall’affittuario.
Esempio:
A = Valore iniziale dei beni: 100.000
B = Valore finale dei beni: 70.000
C = Conguaglio di affittanza: 30.000
D = Accantonamento: 30.000
(C - D) = Differenza: 0In questo caso non vi è nessuna somma da assoggettare a tassazione;
- il conguaglio di affittanza è
maggiore
rispetto all’accantonamento effettuato dall’affittuario.
Esempio:
A = Valore iniziale dei beni: 100.000
B = Valore finale dei beni: 70.000
C = Conguaglio di affittanza: 30.000
D = Accantonamento: 20.000
(C - D) =Differenza: 10.000La differenza rappresenta una sopravvenienza passiva per l’affittuario che si trova a dover corrispondere all’affittante una somma maggiore rispetto a quella da lui accantonata.
La stessa differenza rappresenta una sopravvenienza attiva per il locatore.
- il conguaglio di affittanza è
minore
rispetto all’accantonamento effettuato dall’affittuario.
Esempio:
A = Valore iniziale dei beni: 100.000
B = Valore finale dei beni: 70.000
C = Conguaglio di affittanza: 30.000
D = Accantonamento: 40.000
(C - D) = Differenza: - 10.000La differenza rappresenta una sopravvenienza attiva per l’affittuario che si trova a dover corrispondere all’affittante una somma minore rispetto a quella da lui accantonata.
La stessa differenza rappresenta una sopravvenienza passiva per il locatore.
ASSENZA DI CONGUAGLIO DI AFFITTANZA
Cosa accade se il contratto di affitto, pur non derogando all’obbligo e all’onere per l’affittuario di conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti, dispone che al termine del contratto non è dovuto un conguaglio di fine affittanza?
Dal punto di vista civilistico non è certa la legittimità dell’accantonamento delle quote di ammortamento al fondo di reintegro beni in affitto.
Da un punto di vista fiscale, invece, sembra ammissibile la deduzione delle quote di ammortamento e si deve presumere che, in assenza del conguaglio, al termine del contratto esse costituiscano interamente una sopravvenienza attiva per l’affittuario e passiva per l’affittante.
REDDITI DIVERSI
Nel caso di imprenditore individuale che affitta la sua unica azienda e, di conseguenza, perde la qualifica di imprenditore , il conguaglio di affittanza percepito rappresenta un reddito diverso da tassare con il criterio di cassa nell’anno in cui viene percepito.
CONGUAGLIO DI AFFITTANZA ED IVA
Ai fini IVA va osservato che:
- il conguaglio dovuto dall’affittuario al locatore ha natura di indennizzo in quanto reintegra il valore del patrimonio dell’azienda. Di conseguenza esso non è soggetto ad IVA;
- il conguaglio dovuto dal locatore all’affittuario rappresenta il compenso per nuovi beni acquistati dal quest’ultimo. Di conseguenza, trattandosi di una cessione a titolo oneroso è soggetta ad IVA.
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Affitto di azienda: scritture contabili del locatore nel metodo della disponibilità
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