ASPETTI CONTABILI DELL'AFFITTO DI AZIENDA
LE REGOLE CONTABILI RELATIVE ALLE SCRITTURE DA REDIGERE IN SEGUITO ALLA STIPULA DI UN CONTRATTO DI AFFITTO DELL'AZIENDA
Nel contratto di affitto di azienda il locatore cede il godimento del complesso aziendale all’affittuario, ricevendo in cambio un canone periodico di affitto. Egli conserva la proprietà dell’azienda che al termine del contratto di affitto tornerà nella sua disponibilità.
L’affittuario, invece, assume la gestione dell’azienda, senza diventarne proprietario, e si impegna a mantenere inalterata la sua destinazione economica e a conservarla. Egli è tenuto al pagamento dei canoni di locazione concordati.
INVENTARIO INIZIALE DEI BENI
Da un punto di vista contabile la prima cosa da fare è quella di redigere l’inventario iniziale dei beni: esso deve evidenziare i valori contabili delle attività e delle passività oggetto del contratto. Tale inventario, successivamente convertito in base ai valori correnti al termine dell’affitto, consentiranno di determinare l’eventuale conguaglio da corrispondersi in denaro.
L’inventario a valori contabili rappresenta anche la base per tutte le rilevazioni necessarie durante il periodo di affitto.
SCRITTURE CONTABILI DEL LOCATORE E DELL’AFFITTUARIO
Dal punto di vista contabile, esistono due orientamenti diversi circa le scritture che devono essere redatte da parte del locatore e dell’affittuario in seguito al contatto di affitto:
- il primo si basa sul principio della proprietà che rileva l’affitto di azienda basandosi sull’ aspetto formale dell’operazione;
- il secondo si basa sul principio della disponibilità che rileva l’affitto di azienda basandosi sulla sostanza economica dell’operazione.
Il principio della proprietà si fonda sulla regola che i beni possono essere iscritti in bilancio solamente in seguito ad un passaggio di proprietà a cui consegue il trasferimento dei rischi e dei benefici ad esso associati. Secondo tale principio, poiché con il contratto di affitto la proprietà dell’azienda non passa dal locatore all’affittuario, le attività e le passività ad essa relative devono continuare ad essere iscritte nella contabilità del locatore. Al tempo stesso, dato che l’affitto dell’azienda rappresenta un fatto di gestione di grande importanza, esso deve risultare dal bilancio in modo da fornire una rappresentazione veritiera e corretta. Questo tipo di informazione veniva fornita tramite i conti d’ordine. Con la riforma del bilancio attuata con il D.Lgs.139/2015, i conti d’ordine sono stati aboliti e non devono essere più indicati in calce allo Stato patrimoniale, ma l’informazione relativa all’affitto dell’azienda dovrà essere data in Nota integrativa.
Il principio della disponibilità si basa sulla regola che i beni devono essere iscritti in bilancio dal soggetto che ne ha la disponibilità e il controllo economico. Secondo tale principio, dato che con il contratto di affitto la disponibilità e il controllo dei beni aziendali spettano all’affittuario, le attività e le passività ad essa relative cessano di essere iscritte nel bilancio del locatore, per tutta la durata dell’affitto, per essere rilevati nella contabilità dell’affittuario.
La normativa italiana e i principi contabili nazionali hanno sempre richiesto l’esistenza del requisito della proprietà per l’iscrizione dei beni in bilancio, mentre i principi contabili internazionali hanno sempre dato la preferenza al principio della disponibilità.
Dopo la riforma del bilancio attuata con il D.Lgs.139/2015 si è introdotto, tra i principi generali di redazione del bilancio, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, mentre in passato ci si limitava a stabilire che la valutazione delle voci dovesse essere fatta tenendo conto della funzione economica dell’elemento dell’attivo e del passivo considerato. Questo apre alla possibilità di applicare nel bilancio redatto secondo i principi contabili nazionali, il principio della disponibilità nel caso di affitto di azienda.
Va detto che l’Assonime, già con la circolare n.34 del 2000 riteneva più corretta l’applicazione del principio della disponibilità. Ciò nonostante, mancando anche una espressa indicazione da parte dell’Organismo Italiano di Contabilità, molti preferiscono continuare a seguire il principio della proprietà.
Tra il principio della proprietà e quello della disponibilità ne esiste anche uno
intermedio
basato sulla distinzione tra:
- beni fungibili, che passano nella contabilità dell’affittuario;
- beni infungibili, che restano nella contabilità del locatore.
INVENTARIO FINALE DEI BENI
Al termine del contratto di affitto si dovrà procedere, come si è detto prima, a redigere l’inventario finale relativo all’azienda.
Affitto di azienda: caratteristiche del contratto
Affitto di azienda: debiti e crediti
Affitto di azienda: iva
Affitto di azienda: imposte sul reddito
L’imposta di registro nei contratti di affitto di azienda
Affitto di azienda e dichiarazione iva
Aziende date in affitto o in usufrutto: ammortamento dei beni
Affitto di azienda e ammortamento delle immobilizzazioni
Le spese di manutenzione nel contratto di affitto di azienda
Affitto di azienda e conguaglio di fine contratto
Trattamento fiscale del conguaglio di affittanza
Affitto di azienda: scritture contabili del locatore nel metodo della proprietà
Affitto di azienda: scritture contabili dell’affittuario nel metodo della proprietà
Affitto di azienda: scritture contabili del locatore nel metodo della disponibilità
Affitto di azienda: scritture contabili dell’affittuario nel metodo della disponibilità
Affitto di azienda: scritture contabili basate sulla distinzione tra beni fungibili e beni infungibili
