LE SPESE DI MANUTENZIONE NEL CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA

LA DEDUZIONE DELLE SPESE DI MANUTENZIONE NEL CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA

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Aggiornato al 04.12.2019

SOGGETTO SUL QUALE GRAVA L’ONERE DELLE SPESE DI MANUTENZIONE

Nel contratto di affitto di azienda le spese di manutenzione sono, normalmente, a carico dell’affittuario su cui grava l’obbligo di garantire la conservazione dell’efficienza dell’organizzazione e degli impianti (art.2561 e 2562 del Codice civile).

Di conseguenza, la regola generale in materia di spese di manutenzione è che esse sono sostenute dall’affittuario e di conseguenza è l’affittuario a poterle dedurre.

Tuttavia le parti possono, nel contratto, derogare a tale norma e stabilire che l’onere di conservare l’efficienza dell’azienda gravi sul locatore. In questo caso è il locatore a sostenere le spese di manutenzione e a poterle dedurre.

In altre parole si applica, per le spese di manutenzione, un criterio simile a quello visto per gli ammortamenti.

NORMATIVA FISCALE E PRINCIPI CONTABILI RELATIVI ALLE SPESE DI MANUTENZIONE

Dal punto di vista fiscale, le spese di manutenzione, riparazione, ammodernamento e trasformazione sono disciplinate dall’art.102, comma 6, del TUIR.

Tale norma prevede che

le spese di manutenzione, se non capitalizzate, sono deducibili nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili risultanti dal registro dei cespiti ammortizzabili;
l’eccedenza è dedotta per quote costanti nei 5 esercizi successivi;
sono deducibili, nell’ esercizio di competenza i compensi periodici dovuti contrattualmente a terzi per la manutenzione di determinati beni, del cui costo non si tiene conto nella determinazione del limite percentuale del 5%;
le spese di manutenzione capitalizzate non sono soggette ad alcun limite di deducibilità in quanto comportano un incremento del valore dei beni cui si riferiscono e, di conseguenza, consentono la deduzione di maggiori quote di ammortamento.

L’OIC 16 definisce:

manutenzioni ordinarie le manutenzioni e riparazioni di natura ricorrente (es. pulizia, verniciatura, riparazione, sostituzione di parti deteriorare dall’uso) che vengono effettuate per mantenere i cespiti in buono stato di funzionamento e assicurarne la vita utile prevista, la capacità e la produttività originarie.
I costi per manutenzioni ordinarie sono portati a Conto economico come costi di esercizio;
manutenzioni straordinarie quelle manutenzioni che si sostanziano in:
- ampliamenti;
- ammodernamenti;
- sostituzioni;
- altri miglioramenti
riferibili al bene che producono un aumento significativo e misurabile
- di capacità;
- di produttività
- o di sicurezza dei cespiti ovvero
- ne prolungano la vita utile.
I costi di manutenzione straordinaria sono capitalizzabili nel limite del valore recuperabile del bene.

SPESE DI MANUTENZIONE SU BENI DI TERZI

Nel caso in cui le spese di manutenzione sono a carico dell’affittuario ci troviamo di fronte a delle spese di manutenzione su beni di terzi che non sono espressamente disciplinate nell’art.102 del TUIR.

In genere si ritiene applicabile, a tali spese, le norme civilistiche con la conseguenza che:

le spese di manutenzione ordinaria relative a beni non di proprietà sono deducibili interamente nell’esercizio in cui sono sostenute;
le spese di manutenzione straordinaria relative a tali beni sono deducibili nel limite della quota imputabile a ciascun periodo d’imposta e comunque non oltre il periodo di durata del contratto di locazione (RM 543/1979).

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Tuttavia va detto che non esiste in merito un unico orientamento in dottrina. Infatti, secondo taluni, le spese di manutenzione sostenute dall’affittuario per i beni relativi all’azienda presa in affitto:

se sono iscritte in bilancio come spese di impianto e di ampliamento vanno ammortizzate in un periodo non superiore a 5 anni (art.2426, comma 1, punto 5);
se iscritte tra le altre immobilizzazioni immateriali vanno ammortizzate entro il residuo periodo di utilizzazione secondo il principio di competenza;
andrebbero ammortizzati nel limite della quota imputabile a ciascun esercizio ai sensi dell’art.108 del TUIR a prescindere dalla loro collocazione nello Stato Patrimoniale.

SPESE DI MANUTENZIONE SU BENI DI PROPRIETA’

Nel caso in cui nel contratto di affitto dell’azienda, le parti stabiliscano che l’onere di conservare l’efficienza dell’azienda gravi sul locatore sarà quest’ultimo a dedurre le spese di manutenzione sostenute secondo quando disposto dall’art.102, comma 6, del TUIR così come abbiamo illustrato in precedenza. Ovviamente la regola si applica nel caso in cui il locatore prosegua un’attività d’impresa, quindi nelle ipotesi in cui egli sia:

un imprenditore individuale che affitta un ramo di azienda o una delle sue aziende;
una società, qualunque sia la sua veste giuridica.

Nel caso invece di affitto dell’ unica azienda dell’imprenditore individuale, i canoni di locazione percepiti nel periodo rappresentano per il locatore redditi diversi soggetti a tassazione secondo il criterio di cassa. Da tali redditi possono essere dedotte, sempre secondo il criterio di cassa, le spese specificamente inerenti alla produzione del reddito. Secondo un diffuso orientamento le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria rientrerebbero tra le spese deducibili.

ULTERIORI ORIENTAMENTI

Una parte della dottrina ritiene che le spese di manutenzione sono a carico del locatore o dell’affittuario a seconda della loro natura, con la conseguenza che:

graverebbero sul locatore le spese di manutenzione straordinaria;
sarebbero a carico dell’affittuario le spese di manutenzione ordinaria.

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