SCORPORO DEI TERRENI
UN CONFRONTO TRA LA NORMATIVA CIVILISTICA E QUELLA FISCALE
Esaminiamo, di seguito, quali sono le regole civilistiche e quelle fiscali relative allo scorporo del valore dei terreni sui quali insiste un fabbricato.
Innanzitutto diciamo che, se l’impresa deve esporre in bilancio un fabbricato e il suo valore incorpora anche quello del terreno sul quale il fabbricato insiste è necessario che il valore del terreno vada scorporato e si proceda al solo ammortamento del valore del fabbricato.
Di seguito riportiamo una tabella con un confronto tra le regole civilistiche contenute nell’OIC 16 e le regole fiscali.
| Principi contabili nazionali | Norme fiscali | |
|---|---|---|
| Perizia per la determinazione del valore del terreno | Non obbligatoria | Non obbligatoria |
| Valore del terreno da scorporare | Valore da determinare in base a stime come differenza tra il valore complessivo dell'immobile e il valore del solo fabbricato. | Se il terreno viene acquistato e successivamente viene edificato su di esso il fabbricato, la valutazione del terreno è fatta in base al valore
di acquisto. Negli altri casi il costo del terreno è pari al 20% del costo complessivo o al 30% nel caso si tratta di fabbricati industriali. |
| Fabbricati ai quali va applicato lo scoporo | Fabbricati terra-cielo Per i fabbricati non terra-cielo lo scorporo è ammissibile se ritenuto corretto. |
Fabbricati terra-cielo Fabbricati non terra-cielo |
Dal confronto tra la normativa civilistica e quella fiscale, soprattutto per quanto riguarda le modalità di determinazione del valore del terreno possono nascere varie casistiche.
1° IPOTESI - VALORE CONTABILE DEL TERRENO UGUALE AL VALORE FISCALE
E’ questo il caso in cui si attribuisce al terreno uno stesso valore sia a fini civilistici che fiscali.
Esempio.
Costo complessivo del fabbricato: 200.000
Valore fiscale del terreno: 20% x 200.000 = 40.000
Valore fiscale ammortizzabile: 160.000
Valore contabile del terreno: 40.000
Valore contabile ammortizzabile: 160.000
A questo punto si possono verificare due ulteriori ipotesi:
- il redattore del bilancio ritiene che l’aliquota fiscale di ammortamento sia in grado di esprimere anche l’ammortamento contabile e in questo caso non si avranno particolari problemi dato che l’ammortamento civilitico e quello fiscale coincidono;
- il redattore del bilancio ritiene che l’aliquota fiscale di ammortamento non sia in grado di esprimere anche l’ammortamento contabile. In questo caso l’ammortamento civilistico potrà essere superiore o inferiore rispetto a quello fiscale. Le conseguenze saranno le stesse che esamineremo nelle due ipotesi sotto riportate.
2° IPOTESI - VALORE CONTABILE DEL TERRENO SUPERIORE AL VALORE FISCALE
E’ questo il caso in cui si attribuisce al terreno un valore di bilancio superiore rispetto al valore fiscale.
Esempio:
Costo complessivo del fabbricato: 200.000
Valore fiscale del terreno: 20% x 200.000 = 40.000
Valore fiscale ammortizzabile: 160.000
Ammortamento fiscalmente deducibile - I esercizio: (3% x 160.000)/2 = 2.400
Ammortamento fiscalmente deducibile - esercizi successivi al primo: 3% x 160.000 = 4.
Valore contabile del terreno: 50.000
Valore contabile ammortizzabile: 110.000
Ammortamento contabile - I esercizio: (3% x 110.000)/2 = 1.650
Ammortamento contabile - esercizi successivi al primo: 3% x 110.000 = 3.300
Questa ipotesi non presenta particolari problemi dato che la quota di ammortamento che transita a conto economico (1.650 nel primo esercizio e 3.300 negli esercizi successivi) è inferiore rispetto a quella fiscalmente ammessa (2.400 nel primo esercizio e 4.800 negli esercizi successivi). Ne consegue che, anche fiscalmente, sarà ammesso in deduzione il solo ammortamento iscritto a conto economico e pari a 1.650 euro nel primo esercizio e 3.300 euro negli esercizi successivi.
3° IPOTESI - VALORE CONTABILE DEL TERRENO INFERIORE RISPETTO AL VALORE FISCALE
E’ questo il caso in cui si attribuisce al terreno un valore di bilancio inferiore rispetto al valore fiscale.
Esempio.
Costo complessivo del fabbricato: 200.000
Valore fiscale del terreno: 20% x 200.000 = 40.000
Valore fiscale ammortizzabile: 160.000
Ammortamento fiscalmente deducibile - I esercizio: (3% x 160.000)/2 = 2.400
Ammortamento fiscalmente deducibile - esercizi successivi: 3 x 160.000 = 4.800
Valore contabile del terreno: 30.000
Valore contabile ammortizzabile: 170.000
Ammortamento contabile - I esercizio: (3% x 170.000)/2 = 2.550
Ammortamento contabile - esercizi successivi: 3% x 170.000 = 5.100
Questa ipotesi è più complessa poiché la quota di ammortamento che transita a conto economico (2.550 nel primo esercizio e 5.100 negli esercizi successivi) è superiore rispetto a quella fiscalmente ammessa (2.400 nel primo esercizio e 4.800 negli esercizi successivi). Ne consegue che, fiscalmente, sarà possibile dedurre solamente l’importo di 2.400 euro per il primo esercizio, e 4.800 euro per gli esercizi successivi.
Nella dichiarazione dei redditi occorrerà effettuare una ripresa in aumento.
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