SCORPORO DEI TERRENI SOTTOSTANTI AI FABBRICATI
LO SCORPORO DEL VALORE DEI TERRENI SOTTOSTANTI AI FABBRICATI NEI PRINCIPI CONTABILI NAZIONALI
Il principio contabile nazionale OIC 16, che contiene le regole di iscrizione in bilancio delle immobilizzazioni materiali, prevede nell’ipotesi di fabbricati da iscrivere in contabilità, la necessità di scorporare dal valore del fabbricato quello del terreno sul quale il fabbricato è costruito.
Innanzitutto, il principio contabile, stabilisce una regola generale per ciò che concerne le immobilizzazioni materiali che comprendono componenti, pertinenze ed accessori. Se tali componenti, pertinenze ed accessori hanno vita utile di durata diversa dal cespite principale, l’ammortamento di tali componenti si calcola separatamente dal cespite principale, salvo il caso in cui ciò non sia praticabile o significativo.
Ora, nel caso dei fabbricati costruiti su un terreno, il fabbricato ha una vita utile limitata nel tempo essendo soggetto a deterioramento, mentre il terreno ha una vita utile illimitata. Di conseguenza è necessario procedere a calcolare l’ammortamento del solo valore del fabbricato.
Più nello specifico l’OIC 16 stabilisce che, se il valore dei fabbricati incorpora quello dei terreni sui quali insistono, il valore del fabbricato va scorporato, anche in base a stime, per essere ammortizzato. In particolare, il valore del terreno è determinato come differenza residua dopo aver prima scorporato il valore del fabbricato.
La prima osservazione da fare è che lo scorporo va effettuato in tutti i casi nei quali il valore del fabbricato include anche il valore del terreno sul quale esso è costruito e ciò accade, di norma, nelle costruzioni "terra-cielo", cioè in quelle costruzioni che vanno dalla terra fino al tetto. Lo scorporo potrebbe essere ammissibile anche nel caso di fabbricati posti all’interno di un edificio (esempio: appartamento di un palazzo).
La seconda osservazione che va fatta è che, qualora il valore del fabbricato incorpora anche quello del terreno, lo scorporo è obbligatorio per coloro che redigono il bilancio. Tale regola vale anche nel caso in cui si prevedono degli oneri di bonifica da sostenere nel momento in cui l’impresa abbandonerà l’area.
Per quanto riguarda le modalità con le quali effettuare lo scorporo va osservato che il principio contabile prevede una valutazione residuale del terreno. In altre parole, dato il prezzo di acquisto del fabbricato, si procede a determinare il valore del solo fabbricato. La differenza tra i due valori rappresenta il valore del terreno.
Esempio
Prezzo di acquisto di un fabbricato terra-cielo comprensivo del terreno: 300.000
Valore attribuito al fabbricato: 280.000
Valore del terreno: 300.000 - 280.000= 20.000
Valore del fabbricato da ammortizzare: 280.000
Valore del terreno non soggetto ad ammortamento: 20.000
Per la determinazione del valore del fabbricato, l’OIC 16 non richiede una perizia di stima, anche se la sua presenza rappresenta una maggiore garanzia sui valori iscritti in bilancio. E’ sufficiente, a tal fine, una valutazione oggettiva ed attendibile.
Nel caso in cui il terreno fosse stato acquistato separatamente rispetto al fabbricato, il suo valore sarà desumibile direttamente dall’atto di acquisto.
Occorre, infine, ricordare che nella Nota integrativa è necessario indicare il metodo e i coefficienti utilizzati nel determinare la quota di ammortamento dell’esercizio per le varie categorie di cespiti o le diverse componenti del bene principale oggetto di ammortamento separato.
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