AMMORTAMENTO FABBRICATI
VALORE DA ISCRIVERE IN BILANCIO E CALCOLO QUOTE DI AMMORTAMENTO DEI FABBRICATI
Il valore dei fabbricati da iscrivere in bilancio è rappresentato, secondo il Codice civile e i principi contabili nazionali:
- dal costo di acquisto, nel caso di acquisto da terzi;
- dal costo di fabbricazione, nel caso di costruzione in economia.
Gli IAS ammetto l’iscrizione in bilancio, oltre che con il criterio del costo anche con il criterio del fair value.
Al costo di acquisto vanno aggiunti tutti i costi accessori e i costi sostenuti per portare il cespite nel luogo e nelle condizioni necessarie affinché costituisca bene duraturo per la società.
L’Oic16 elenca, a titolo di esempio, tra gli oneri accessori di diretta imputazione capitalizzabili nel costo dei fabbricati, le spese notarili per la redazione dell’atto di acquisto, le tasse per la registrazione dell’atto, gli onorari per la progettazione dell’immobile, i costi per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria poste dalla legge obbligatoriamente a carico del proprietario, i compensi di mediazione.
Se l’impresa opera in regime di IVA indetraibile, il costo comprende anche l’IVA.
Gli sconti incondizionati in fattura sono portati a riduzione del costo.
Il costo di produzione include:
- i costi diretti;
- la quota ragionevolmente imputabile al cespite dei costi generali di produzione per il periodo della fabbricazione fino al momento in cui il cespite è pronto per l’uso;
- la quota ragionevolmente imputabile al cespite degli oneri relativi al finanziamento della loro fabbricazione per il periodo della fabbricazione fino al momento in cui il cespite è pronto per l’uso.
I costi di natura straordinaria sostenuti durante la costruzione del cespite non sono capitalizzabili. Si tratta di costi come gli scioperi, gli incendi, le alluvioni, i terremoti, ecc..
Secondo lo IAS 16 il fair value dei fabbricati è rappresentato, solitamente, dagli ordinari parametri di mercato mediante una perizia che è normalmente svolta da periti professionalmente qualificati. Tuttavia la perizia non è richiesta obbligatoriamente.
La regola generale in materia di ammortamento è che, nella determinazione del reddito d’impresa, sono deducibili esclusivamente le quote di ammortamento relativamente ai fabbricati industriali.
L’Oic16, prevede per i fabbricati civili due criteri distinti:
- i fabbricati civili aventi carattere accessorio rispetto a quelli strumentali e indirettamente strumentali all’impresa sono assimilati ai fabbricati industriali e di conseguenza devono essere ammortizzati;
- i fabbricati civili che rappresentano un’altra forma di investimento possono essere ammortizzati. Nel caso la direzione aziendale decida di procedere al loro ammortamento essi devono essere ammortizzati in base ad un piano di ammortamento che deve presentare le stesse caratteristiche previste per le altre immobilizzazioni materiali.
Se il valore dei fabbricati incorpora anche quello dei terreni sui quali insistono, il valore del fabbricato va scorporato per essere ammortizzato, mentre i terreni non sono oggetto di ammortamento.
Il valore del terreno è determinato come differenza residua dopo aver prima scorporato il valore del fabbricato.
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