INVESTIMENTI IMMOBILIARI
LE REGOLE PER LA LORO CONTABILIZZAZIONE
Per investimento immobiliare si intende una proprietà immobiliare. Essa può essere costituita da un terreno o da un edificio, da una parte di edificio o ancora da un terreno e da un edificio.
Si parla di investimento immobiliare, sia nel caso di possesso dell’immobile da parete del proprietario che nel caso di possesso da parte del locatario, nell’ipotesi di contratto di leasing.
Scopo dell’investimento deve essere quello di:
- percepire canoni di locazione;
- attendere un apprezzamento del capitale investito;
- entrambe le motivazioni.
Non rientrano tra gli investimenti immobiliari gli immobili posseduti per essere impiegati nella produzione di beni e servizi, nelle attività amministrative o destinati, normalmente, alla vendita.
L’Oic16 non prevede espressamente gli investimenti immobiliari. Tuttavia essi possono essere assimilati agli immobili non strumentali per l’esercizio dell’impresa.
Secondo quanto previsto dal Codice civile tali investimenti non hanno bisogno di una distinta indicazione nello Stato patrimoniale potendo essere indicati alla voce “terreni e fabbricati”, mentre ai fini IAS essi devono essere indicati distintamente nello Stato patrimoniale alla voce “investimenti immobiliari”.
I principi contabili nazionali non prevedono norme particolari per la valutazione di quegli immobili detenuti al solo scopo di percepire dei canoni di locazione o in vista di un incremento del capitale in esso investito. Di conseguenza, a tali categorie di immobili si applicano le regole generali. Quindi, di norma la valutazione va fatta al costo storico.
Per quanto concerne l’ammortamento si ricorda che esso non va mai operato in caso di terreni. Mentre nel caso di fabbricati civili, è ammessa la possibilità di procedere all’ammortamento qualora si tratti di fabbricati civili che rappresentano un’altra forma di investimento.
Il valore così determinato deve essere svalutato in caso di eventuali perdite durevoli. La rivalutazione di tali beni è ammessa, come per tutte le immobilizzazioni, solamente se prevista da leggi speciali.
I principi contabili internazionali prevedono che l’investimento sia inizialmente iscritto in contabilità al costo comprensivo di oneri accessori di diretta imputazione che, nel caso specifico, sono rappresentati, tra gli altri, dai compensi professionali per la prestazione di servizi legali, dalle imposte per il trasferimento della proprietà dell’immobile. Nel caso di costruzione in economia si deve effettuare la valutazione in base al costo di produzione così come definito dallo IAS 16.
Successivamente alla prima rilevazione, gli investimenti immobiliari possono essere iscritti in bilancio alternativamente:
- in base al costo;
- in base al fair value.
Per eventuali incrementi, decrementi e sostituzioni si applicano le regole valide per tutti gli immobili.
In genere, per tutte le immobilizzazioni, il criterio del costo è quello consigliato, pur essendo ammissibile il criterio del fair value. Per gli investimenti immobiliari accade il contrario: lo IAS 40 suggerisce l’uso del fair value determinato attraverso la stima di un perito esterno.
L’uso del fair value è obbligatorio nel caso in di investimenti immobiliari posseduti in base a leasing operativo: in questo caso il criterio del costo è espressamente inapplicabile.
Se la valutazione è fatta al fair value le differenze riscontrabili tra un esercizio e l’altro devono confluire al Conto economico come componenti di reddito dell’esercizio e il valore contabile del cespite non deve essere ammortizzato.
Se si opta per il criterio del fair value esso deve essere applicato a tutti gli investimenti immobiliari, l’unica eccezione può essere rappresentata dal caso in cui il fair value non è determinabile. In quest’ultimo caso il fair value si applica a tutti gli investimenti immobiliari con la sola eccezione di quelli per i quali esso non è determinabile.
Qualora si opti per la valutazione a costo, gli investimenti immobiliari devono essere indicati in bilancio al costo ammortizzato al netto di eventuali perdite di valore. Le note al bilancio devono fornire informazioni sul fair value di tali cespiti. Anche nel caso in cui si opti per il criterio del costo esso dovrà essere applicato a tutti gli investimenti immobiliari.
Fabbricati - beni che rientrano nella categoria
Ammortamento fabbricati - Codice civile
Ammortamento fabbricati - TUIR
Costo di acquisto o di produzione delle immobilizzazioni
Valore ammortizzabile delle immobilizzazioni
Costo di acquisizione delle immobilizzazioni - IAS
Fair value
